19 Mayıs 2012 Cumartesi

Emlakta dönen katakulli

04.04.2013

Satın aldığınız ev,   100 değil aslında   60 metrekare olabilir! Hatta ‘sığınak’ta oturuyor olabilirsiniz. Çünkü müteahhitler, emsallerle oynayarak; yani iskan planını farklı göstererek haksız kazanç elde ediyor 

Efendiiim... Bir emsal tartışmasıdır başladı. Başbakan’ın işaret etmesiyle Kadir Topbaş, kentsel dönüşüm uygulanacak bölgelere en fazla üç emsal verileceğini belirtti.
Ancak Türkiye’de, emsali 6-7 katına çıkarmak çok yaygın. Hatta yapmayana salak diyorlar. Neden? Çünkü yönetmelikler, yasalar buna imkan veriyor.
Kişisel tecrübeyle sabit: Ben de, Ofton İnşaat’tan aldığım satın aldığım ve sahip olduğum tek dairenin, iskan ruhsatındaki esas projeden farklı olduğunu öğrendim. 171.41 metrekare ve dubleks olarak satın aldığım dairenin büyük kısmı, iskan ruhsatına esas alınan projeye göre, siteye ait ortak alan görünüyor. Dolayısıyla aslında ben, sadece 100 küsur metrekareye sahibim!
İnşaatçının daha çok para kazanması, şehirlerin çirkin beton bloklarla dolması ve emlak sahibinin mağdur olması anlamına gelen ‘emsallerle oynama’ meselesini bir müteahhit dostuma sordum.

Daireleri artırmanın yolu

* İnşaat ruhsatı nasıl  alınıyor?
Mesala arsa 1000 metrekare, taban alanı 250 metrekare, toplam kat alanı da  1500 metrekare olması gerekiyor. Bu duruma göre bir proje hazırlatıp, belediyeye onaylatıyor, buna göre inşaat ruhsatı alıyorlar.

* Peki ruhsatı böyle aldığına göre nasıl daha çok daire yapabiliyor?
Bu durumda örneğin   10 daire sığdırabiliyorsa, bir başka uygulama projesi yapıyor. Orada toplam kat alanı  2 bin 500 metrekare oluyor ve 10 daire yerine 15 daire yapıyor. Ya da 10 dairenin beşini dubleks yapıyor. Böylece olması gerekenden fazla daire yapıp, daha çok kâr ediyor.

* İyi de bunu denetleyen bir mekanizma yok mu?
Sıra iskan almaya geldiğinde, yapı denetim şirketi ve belediyeyle de anlaşarak ilk ruhsat alınan proje uygulanmış gibi göstererek iskan alınıyor. Yani iskan 1500 metrekare=10 daire olsa bile gerçeği 2 bin 500 metrekare=15 daire oluyor.

Oturduğunuz yer  sığınak olabilir
* Kafam karıştı. Bunu  nasıl yapıyorlar?

1500 metrekare, 10 daireden fazla olan kısım, normalde ilk projede ortak alan, sığınak, otopark veya depo olarak görünüyor. Bunun da kolayı bir yönetim planı hazırlanarak tapuya şerh edilmesi. Tapu dairesinde daire satın alan herkes tapuya imza attığında bu yönetim planını kabul etmiş oluyor. Her şeyi bu kadar ustalıkla ayarlıyorlar.

* Peki bu yasalara aykırı değil mi?
Eskiden müteahhitler projeye uymadığında iskan verilmezdi, iskansız bir sürü bina olurdu. Belediyeler, imar ve iskan aflarıyla bunları yasallaştırırdı. Şimdi türlü oyunlarla müteahhitler, projeye uymadan fazlasını yapıyorlar ama iskanını da alıyorlar. Görünüşte her şey yasal olmuş oluyor. Tapunu alırken iskanlı alıyorsunuz, mesken yazıyor. Ama iskan projesine baktığınızda daireniz kapıcı dairesi, otopark, sığınak veya depo görünebiliyor.

KAKS, TAKS VEYA GAKS, GUKS!

* İmar durum belgesi nedir?
Söz konusu parselin üzerine ne tür bir bina yapılabileceğini gösteren belge... Parsele ticari yapı mı, konut mu, yoksa karma bir proje mi inşa edilebileceği gibi bilgiler, KAKS ve TAKS değerleri, ne kadar pay bırakılarak yapı yapılabileceğini gösteren imar durum belgesi, arsanın bulunduğu yerin belediyesinden alınır.
* Emsal (KAKS) nedir?
Kat alanı katsayısı (KAKS) olarak bilinen emsal, bir arsanın üzerine yapılacak toplam inşaat alanını belirleyen oran. Bu oran, imar durum belgesinde KAKS: 1.5 gibi ifadelerle yer buluyor. Bu da arsaya 1.5 emsal verilmiş anlamına geliyor.
* TAKS nedir?
Taban alanı katsayısı olarak açılan TAKS, arsa üzerine yapılacak inşaatın taban oturum alanının arsaya oranıdır. Formüle edersek, taban alanı/arsa alanı işleminin sonucu TAKS’ı verir. Binanın taban alanı büyük tutulursa, kat sayısı azalır. Dolayısıyla TAKS oranının düşük belirlenmesi arsa sahibi ve inşaatçının lehine.